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物件ご購入の際にかかる費用とその諸費用の内訳、税金についてご説明します。
お住まいのご購入には、物件の価格に加えて税金などさまざまな費用がかかります。それら諸費用の合計は、売買価格の7〜10％が目安です。したがって、2,000万円の物件を購入する場合、必要な資金は2,150〜2,200万円程度となります。
諸費用は、売買契約から引渡しまでの流れのなかで、その都度支払う費用です。
諸費用の内訳は以下のようになっています。
| 印紙代 | 売買契約書やローン契約書に貼付する印紙代です。 |
|---|---|
| ローン諸費用 | ローン事務手数料・ローン保証料などの諸費用です。 |
| 保険料 | 火災保険料などです。ローン年数分が必要となります。 |
| 登記費用（登録免許税） | 登記に伴なう税金及び手数料です。不動産購入時（所有権移転登記）には固定資産税評価額の1％、ローンを組んだ時（抵当権設定登記）には借入金額の0.4％と司法書士手数料が必要になります。 |
| 固定資産税 (日割りで精算) | 固定資産税課税標準額の1.4％が1年分となります。 |
| 都市計画税 (日割りで精算) | 都市計画税課税標準額の0.3％が1年分となります。 |
| 仲介手数料 | 仲介物件については、成約の際に規定の仲介手数料（消費税および地方消費税含む）が必要になります。 |
| その他 | 引っ越し費用、不動産取得税、改装費用等などです。 |
いくらの物件が購入できるかを割り出すには、まず、ライフスタイルや収入に応じた月々およびボーナス時に返済できる金額から、住宅ローンの借入金額を算出します。月々の返済金額には、毎月の積み立て貯金額、賃貸住宅にお住まいなら現在の家賃などが目安となります。住宅ローンの借入金額に自己資金を加えた金額が、物件の売買価格と諸費用の合計となります。
したがって、住宅ローン借入金額と自己資金の合計から諸費用を差し引いた金額が、購入可能な物件の価格です。
物件購入における情報収集方法と、仲介業者を選ぶ際のポイントをご説明いたします。
所在地や沿線・駅、間取り、価格などのすべての面で満足できる物件は、すぐには見つからないのが普通。お住まい探しにあたっては、できるだけ多くの情報を集めることが重要です。新聞の不動産広告や折り込みチラシ、住宅情報誌、そしてこのホームページをはじめとするインターネット情報も、上手に活用しましょう。
ただし、情報を集めることに熱中しすぎると、優良物件にめぐりあっても「もっといい物件があるはずだ」と、せっかくのチャンスを逃してしまいかねません。そうした事態を防ぐには、あなたのご希望条件に優先順位をつけておくことをおすすめします。
物件を実際に見学することで、物件の状態や周辺の環境を知ることができます。現地見学でのチェックポイントについてご説明します。
収集した情報を検討して、気になる物件があったら積極的に現地見学に行きましょう。物件情報だけではわからない建物の具体的な状態や、周辺のさまざまな環境を知るには、現地を見学するのが一番です。
現地で物件をご覧になるときは、まず第一に、チラシや広告などの情報通りかどうかということを確認しましょう。さらに汚れなどの状態や、日当たり、風通しなど図面ではわからないことをよく確認します。また、家族それぞれの立場からチェックすることも重要です。
- 敷地状況
- 車庫・駐車場、駐輪場
- 内装・外装の材質、汚れ、ひびなどの状態
- 冷暖房設備設置状況
- 部屋数、間取りごとの使いやすさ
- 増改築・リフォームの必要性
- 各部屋の向き、日当たり、風通し
- 収納スペースの状況
周辺環境のチェックはとても重要です。最寄りの駅への所要時間、学校・公園・病院・商店街などの施設状況は必ず確認しておきたいもの。また平日と日曜とでは、道路の混みぐあいや騒音などの状況が大きく変わる場合もありますので注意しましょう。
- 交通機関の状況（駅までの所要時間、始発・最終時間、混雑状況など）
- 周辺道路の状況（交通量、混雑状況など）
- 教育施設（学校、学区など）
- 公共施設（病院・公園・図書館など）
- その他の周辺施設（商店街、スーパー、コンビニ、飲食店など）
- その他の環境（騒音など）
不動産の購入お申し込みから契約について説明いたします。
ご購入希望の物件が決まったら、仲介業者に購入を申し込みます。その際、購入申込書を提出します。これを受けて仲介業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。そして条件が整ったら、重要事項説明を経て、不動産売買契約を結びます。
重要事項説明とは、売買契約の締結に先立って、物件にかかわる文字通り重要な事項を説明するものです。これは宅地建物取引主任者の資格をもつ仲介業者が、「重要事項説明書」によって説明を行います。
重要事項説明書には、登記簿記載の権利関係や、物件の概要、代金の授受の方法、万が一の契約解除の場合の規定などが記載されています。不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。
不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。
不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。
お住まいのご購入に際して不動産売買契約を結ぶときは、以下のものが必要です。
- 印鑑
- 手付金（現金か預金小切手かを事前に確認しておきます）
- 印紙代（売買金額によって異なります）
- 仲介手数料半金（事前に担当営業マンに金額の確認をしておきます）
※ローンご利用の場合は、ローン申し込み用書類も必要です。
住宅ローンの種類、お申し込み方法について説明します。
住宅ローンは、大きく分けて「公的融資」と「民間融資」の2つに分けられます。どちらを利用するかは、利用者の資格条件や取得する物件によって決まります。
住宅ローンのお申込みには、以下のものが必要です。
- 源泉徴収票
- 住民税決定通知書
- 収入証明書（または所得証明書）
- 実印と印鑑証明
- 融資の申込書類一式（融資機関ごとに異なります）
- 不動産売買契約書の写し
- 重要事項説明書
- 住民票（世帯全員）
- 健康保険証 など
残代金支払い時の流れについてご説明します。
| 1.登記申請書類の確認 | 所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。 |
|---|---|
| 2.残代金の支払い | 手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を支払います。 |
| 3.固定資産税などの精算 | 固定資産税や管理費、修繕積立金などを清算します。 |
| 4.関係書類の受け取り | 設備の説明書や管理規約等の書類の受け渡し |
| 5.カギの引渡し | お住まいのカギを受け取り。 |
| 6.諸費用の支払い | 登記費用や火災保険等の各手数料の諸費用を支払います。 |
- 残代金
- 仲介手数料残金
- 登記費用（登録免許税および司法書士への報酬です）
- 固定資産税/都市計画税、管理費などの精算金
- 住民票
- 印鑑（実印）
- 印鑑証明書（抵当権設定時のみ必要となります）
- 免許証・保険証（身分証明書）
- 通帳作成用の印鑑 等
（融資期間ごとに異なります）くわしくは営業担当に確認する事が必要です。
物件購入後のお引越しの準備についてご説明します。
お引越しでは、住民票の移動届や学校への転校届をはじめ、電気・ガス・水道・電話の移転手続き、金融機関・保険会社への住所変更届、さらに荷物の整理・梱包、粗大ゴミの処分、冷蔵庫内の食品の処分、近所へのあいさつなど、やらなければならないことがあまりにも多くあります。どこで何をしなければいかないか、誰に何をしなければいけないかなど、あらかじめ計画を立てて準備しておきましょう。
「登記」とは一定の事項を広く公示するために、公開された帳簿に記載することを意味します。その目的は取引の安全を保護することですが、不動産取引においては、登記の手続きは司法書士に依頼します。 司法書士は、必要書類を預かって登記の申請書を作成し、法務局に提出します。登記識別情報（権利書）などを司法書士から受け取ったら、紛失や破損などがないよう注意して保管してください。（登記識別情報の再発行はできません）
